확정일자 받는 법

확정일자 받는 법: 전세보증금 지키는 가장 확실한 방법

 

 

 

전세 계약을 마쳤다고 해서 보증금이 자동으로 안전한 건 아니다.
전세사기, 경매, 경락 등 위험 요소로부터 내 보증금을 지키는 유일한 법적 보호 장치, 바로 “확정일자”다.

확정일자를 받아야만 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 인정받을 수 있으며, 전세보증금 반환 보장이나 보증보험 가입도 가능하다.

 

목차 

• 확정일자란?
• 확정일자 받는 방법 3가지
• 확정일자 받기 전 꼭 알아야 할 주의사항
• 전입신고 + 확정일자 = 보증금 생명줄!

확정일자란?

확정일자란, 임대차 계약서에 ‘언제 계약을 체결했는지’를 제3의 공적 기관이 증명해주는 절차다.
이 날짜를 기준으로 법적 효력이 발생하기 때문에, 전입신고와 함께 반드시 확정일자를 받아야 전세보증금을 법적으로 보호받을 수 있다.

📌 즉, 전입신고 + 확정일자를 모두 완료해야
👉 대항력 + 우선변제권이 생김!

 

확정일자 받는 방법 3가지

1️⃣ 주민센터(동 행정복지센터) 방문

📌 준비물

• 전세계약서 원본 (임대인/임차인 서명 날인 필수)
• 신분증
• 계약서 원본에 확정일자 도장 찍힘
• 수수료: 무료 (일부 지자체는 600원 내외 수수료 발생)

📌 절차

1. 주소지 관할 주민센터 방문
2. 민원실에서 “전세계약 확정일자 신청” 요청
3. 계약서에 날짜 스탬프 도장 찍어줌
4. 확정일자 부여 완료 → 법적 효력 발생

⏱ 소요시간: 5분 내외
📍 함께 전입신고도 같이 하면 가장 이상적!

 

2️⃣ 정부24 온라인 신청

전자계약서만 가능 (일반 계약서는 오프라인만 해당)

📌 조건

• 부동산 전자계약 시스템으로 계약한 경우만 가능
• 본인 명의 공동인증서 필요

📌 절차

1. 정부24 홈페이지 접속 → www.gov.kr
2. 로그인 후 "확정일자 신청" 검색
3. 전자계약서 첨부 → 확정일자 신청 → 승인 후 PDF 발급

📌 전자계약서를 작성했다면, 온라인으로 24시간 신청 가능하고
시간·지역 제한 없이 처리 가능해 매우 편리함

 

3️⃣ 부동산중개업소에서 직접 부여 (전자계약 시스템 사용 시)

공인중개사가 국토부 전자계약 시스템을 통해 계약서 작성한 경우,
확정일자도 자동 부여된다.

• 임차인은 따로 주민센터를 방문하지 않아도 됨
• 단, 이 기능은 전자계약을 기반으로 한 계약서만 해당

📌 반드시 계약서에 확정일자 도장이 찍혀 있는지 확인할 것!

 

🛑 확정일자 받기 전 꼭 알아야 할 주의사항

📌 1. 계약서에 서명/날인 빠지면 무효

→ 임대인, 임차인 모두 직접 서명 또는 인감도장 필수

📌 2. 계약서 원본만 가능

→ 복사본, 사진, 스캔본은 접수 불가
→ 반드시 실물 계약서 원본 지참

📌 3. 확정일자만 받고 전입신고 안 하면 대항력 없음

→ 대항력 = 실제 거주 + 전입신고
→ 우선변제권 = 확정일자
→ 둘 다 완료해야 내 보증금 보호 100% 완성

 

✅ 전입신고 + 확정일자 = 보증금 생명줄!

구분 필요성 장소 효과

전입신고	대항력 확보	주민센터	임차인 지위 확보
확정일자	우선변제권 확보	주민센터·정부24	경매 시 보증금 회수 가능

📌 이 두 가지가 ‘전세권 설정’ 없이도 임차인을 보호해주는 핵심 장치다.

 

전세보증금 보호의 시작은 확정일자!

“나는 계약서도 썼고, 집에 들어가서 살고 있는데 괜찮겠지?”
→ 절대 그렇지 않다!

 

전세사기나 임대인 채무로 경매에 넘어가는 사례가 많은 요즘,
전입신고와 확정일자를 제대로 받아 두는 것만이 내 보증금을 지킬 수 있는 가장 현실적인 방법이다.

 

✔️ 계약서 작성 후 최대한 빨리 주민센터 방문
✔️ 전입신고와 확정일자를 같이 처리하면 번거로움 없이 끝!
✔️ 확정일자 도장은 내 보증금의 생명줄이다